오피니언 뉴스목록
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주택 매도 후 양도세에 관하여양도소득세 계산 시 부동산의 장기보유를 유도하고 물가상승률을 고려하여 보유기간이 오래될수록 장기보유특별공제 제도를 두어 세금을 줄여주고 있습니다. 장기보유특별공제는 기본적으로 최소 3년 이상 보유하면 매년 공제율을 높여주어 최장 15년까지 보유하게 되는 경우 최고 30%까지 공제하고 2년이상 거주한 1세대 1주택에 해당하는 고가주택의 경우에는 10년까지 보유하면 최고 80%까지 공제합니다. 단 조정대상 지역 내 다주택자의 주택양도로 인해 중과세를 적용받는 경우 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다. 그리고 주택임대는 크게 단기임대주택(의무임대 기간 4년)과 장기일반민간임대주택(의무임대 기간 8년)으로 구분되는데요. 장기일반민간임대주택의 경우 국민주택규모 이하 주택으로서 8년 이상 임대하고 연간 5% 임대료 인상제한조건을 충족하면 임대소득세 감면 외 2022년 12월 말까지 등록한 경우 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 확대 적용하고 있습니다. 기본적으로 8년 의무임대 기간을 채우면 50% 공제를 하고 10년 이상이면 70%까지 공제를 확대 적용하여 세부담을 대폭 완화할 수 있으므로 2022년 말까지 장기일반민간임대주택 등록을 적극 고려해 볼 필요가 있습니다. 반대로 주택을 단기로 보유하여 매매할 경우는 1년 미만 보유 시 양도세율이 40%, 2년 미만 보유 시 일반세율을 적용하므로 오히려 양도세가 늘어나게 됩니다. 경매로 낙찰받아 바로 매매할 경우가 이에 해당됩니다. 그러므로 최소 1년 이상 보유하고 가능하다면 3년 이상 보유해서 장기보유특별공제까지 받는 게 좋습니다. 이상 주택매매 후 양도세에 대해서 알아보았습니다.
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농지를 사고팔때 알아두어야 할 사항농지란 전, 답, 과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물을 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다대한민국에선 농지는 특별한 몇몇 경우를 제외하고는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못합니다. 경자유전의 원칙 때문에 그렇습니다. 농지를 이용해 투기를 근절하려는 목적입니다. 그래서 농지를 사려는 사람은 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 또한, 농지를 경매로 낙찰받은 사람도 매각결정기일까지 법원에 농지취득자격증명을 제출하여야 매각허가를 받을 수 있습니다. 예를 들어 경매에 낙찰을 받았더라도 농취증을 기간 안에 제출하지 못했거나 농지에 다른 시설이 설치되어 농취증을 발급받지 못하면 법원에서는 불허가를 내리게 됩니다. 최근에도 지목은 전인데 그 위에 집이 지어져 있어서 농취증을 발급받지 못하는 사례가 있었습니다. 이렇듯 농지 취득 시에는 농취증이 필수입니다. 다음으로 농취증을 발급받지 않고 농지를 취득할 수가 있는데요. 국가나 지자체가 소유한다거나 상속으로 취득하는 등 몇몇 경우가 있습니다. 다음으로 농취증을 발급받으려면 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 발급받아야 하는데요. 그러기 위해서는 농업경영계획서가 필요합니다. 하지만 주말, 체험영농(1000㎡ 이하)을 하고자 농지를 소유하는 경우 등 몇몇 경우에는 농업경영계획서가 필요치 않습니다. 자 그리고 농취증을 신청하였다면 약 3일 후에 농취증이 발급됩니다. 그리고 나면 이제야 등기접수가 가능해집니다. 이상 농지를 매매할 때 농취증에 대해서 알아보았습니다. 장마가 시작되는 요즘 건강 유의하시고 모두 힘내세요~
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신축 아파트 입주 시 하자가 발생했다면?최근 들어 영광군에서도 신규 아파트가 준공되어 많은 분들이 입주하고 있는 상황입니다. 아파트를 새로 분양받아 설레는 마음으로 입주했는데 하자가 발생했다면 어떻게 해야 할까요? 먼저 하자의 정의에 대해서 알아보겠습니다. 하자란 잘못된 공사로 인해 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물에 안전 기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다. 내력구조부별 하자란 건물의 주요 구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주게 단에 하자가 발생한 경우이거나 위험을 초래할 우려가 있을 정도의 균열. 침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다. 굉장히 심각한 상태를 말하는 겁니다. 다음으로 시설공사의 하자란 공사 상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다. 가장 중요한 것은 아파트 하자 보수 기간입니다. 내력구조부별 및 지반공사에 대한 하자담보 책임 기간은 10년이며, 시설공사별로 하자담보 책임기간은 상이합니다. 시설공사는 공사별로 책임 기간 2년에서 5년까지 기간이 나누어집니다. 아파트 입주 시 가장 빨리 하자 신청해야 하는 부분은 바로 마감공사입니다. 왜냐하면 기간이 가장 짧기 때문입니다. 아파트에 입주 후 입주자 대표를 뽑는 과정이 늦어지면 각 세대별 하자 파악 후 하자 신청까지는 시간이 그리 넉넉하지 않습니다. 항목으로는 미장, 도장, 도배, 석공사, 주방기구 등이며 하자 보수 책임 기간이 2년입니다. 2년이 넘으면 소용없겠죠. 다음으로 창호, 조경, 소방시설, 단열, 목공사 등은 책임 기간이 3년입니다. 마지막으로 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사는 책임 기간이 5년입니다. 여기서 또한 중요한 게 하나 있습니다. 아파트 하자 보수 기간 즉 담보책임 기간의 기준은 언제일까요? 그날은 아파트의 전유부분을 입주자에게 인도한 날 즉 등기부 등본상 등기접수일이 기준이 됩니다. 그리고 아파트의 공용부분은 사용검사일이 기준이 됩니다. 꼭 기억해 두시고요. 보다 상세한 정보나 자료는 국토교통부 하자. 심사분쟁 조정위원회에서도 확인할 수 있습니다. 이상 환절기에 건강 유의하세요.
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다가구주택, 다세대주택, 연립주택의 차이점은?안녕하세요 이번시간에는 얼마전에 있었던 사례로 설명드리겠습니다. 얼마전 빌라 매매로 인해 매수자에게 안내하고 계약하는 과정에서 작은 문제가 발생했는데요. 매수자 분이 계약서 쓰는 과정에서 “빌라라고 했는데 왜 연립주택이라고 표시가 되어있냐”고 물어보는 경우가 있었습니다. 저 같은 부동산 중개업을 하는 사람에게는 익숙하고 이해하기 쉬운 부분이지만 일반분에게는 생소했으리라 생각이 됩니다. 오늘은 이에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다. 먼저 우리나라 건축법에 따른 주택은 단독주택과 공동주택으로 나눕니다. 그리고 오늘 다룰 공동주택은 아파트/연립주택/다세대주택으로 구분이 됩니다. 빌라라는 어원은 유럽 중세시대 영주들이 살던 호화별장을 의미하는 말인데 맨션이라는 단어와 함께 우리나라에서 많이 사용하고 있습니다. 사실 빌라라는 개념은 건축법에서 사용하지는 않습니다. 자 그러면 빌라나 맨션이란 말은 이름으로만 사용할 뿐이지 정식 건축법상 용어가 아니기 때문에 지양해야 할 단어이구요. 다음으로 공동주택의 아파트에 대해서 먼저 알아보겠습니다. 아파트란 주택으로 사용하는 층이 5층이상일 때 사용합니다. 다음으로 연립주택은 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이하이며 사용면적이 660제곱미터 이상일 때 연립주택이라고 합니다. 마지막으로 다세대주택은 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이하이며 주택사용면적이 660제곱미터 이하일 때 다세대주택이라고 합니다. 결론적으로 규모로 생각해보면 아파트>연립주택>다세대주택으로 순서가 정해질 듯합니다. 마지막으로 가장 비슷하고 헷갈리기 쉬운 부분이 다세대주택과 다가구주택인데요. 가장 쉽게 생각하면 다세대주택은 공동주택으로써 집집마다 별도로 등기가 되어 집주인이 존재하는 것이고 다가구주택은 건물전체가 하나의 등기로 되어있어 등기가 1명의 소유로 되어있다는 것입니다. 고시원을 생각하시면 될 듯합니다. 오늘은 비슷한 듯하지만 차이는 큰 주택의 유형에 대해 알아보았습니다. 빌라나 맨션이란 말은 공동주택의 이름으로만 사용할 뿐이지 한국 주택 유형 하고는 거리가 멀다라는 점도 유의하셔야 합니다. 이상 환절기에 건강유의하시고 모두 부자되세요.
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(부동산 상식) 집구조 bay란?처음 부동산중개사무소를 방문하고 아파트를 알아본다면 생소한 용어들로 이해하기 힘든 경우가 생기게 마련입니다. 매번 물어볼 수도 없고 집 고르기가 힘들죠. 그 중에서 오늘은 아파트 보러 간 사람들이라면 들어봤을 만한 bay에 대해 알아보겠습니다. Bay의 사전적의미는 건물의 기둥과 기둥사이의 공간을 말하는 곳으로, 공간 중에서도 햇빛이 드는 곳을 특징지어 말합니다. 집에 햇볕이 든다는 것은 한국에서 만큼은 굉장히 중요한 기준이 됩니다. 집이 어둡고 햇빛이 잘 들지않는다면 집안이 춥기도 하겠지만 분위기 자체가 굉장히 어두워지게 됩니다. 그렇기 때문에 집에 햇빛이 든다는 것은 살아가는데 중요한 요소가 됩니다. 부동산 bay에 따라 집값에도 영향을 주기 때문에 설계할 때에도, 아파트 구입 할 때 에도 잘 살펴보아야 됩니다. Bay의 사전적 의미에 대해 살펴보았으니 바로 2,3.4bay에 대해 알아보겠습니다. 만약 집에 거실과 방1개가 있다고 가정하고 거실,방 모두 햇빛이 든다고 한다면 이런 집을 바로 2bay라고 말할 수 있습니다. 각 방과 화장실을 따로 보는 것이죠. 만약 거실과 방2개중 거실, 방2곳 모두 햇빛이 든다면 3bay집이 되는 것이고, 거실과 방3개 있는 집에서 모두 햇빛이 든다면 4bay가 되는 것입니다. 4bay가 요즘 대세이어서 4bay에 대해 간략히 설명 드리겠습니다. 위 그림에서 보듯이 방3개와 거실모두가 발코니 쪽을 보고 있어 햇빛이 잘 들어 집이 밝아지는 장점이 있습니다. 이런 구조이다 보니 겨울에 따뜻해 난방비가 적게 들고 바람이 들기 쉬워 여름에도 시원하는 게 또한 장점입니다. 가구 배치가 쉬워 공간 활용하기에도 좋습니다. 또한 현관에서 바로 거실이 보이지 않기 때문에 개인 사생활보호 측면에서도 좋습니다. 하지만 장점이 있으면 단점도 있겠죠. 우선 거실과 방이 남쪽으로 몰리다 보니 각방들이 상대적으로 작아질 수 밖에 없습니다. 그래서 거실, 주방을 많이 활용하는 반면 방의 활용성이 떨어지는게 단점입니다. 말이 방이 3개이지 짐을 조금만 넣어 놔도 금방 차버려서 침대조차를 두기가 애매한 경우도 많습니다. 이상 아파트 bay에 대해서 알아보았구요. 용어 하나에 알고 있어도 집 고르는 안목은 넓어집니다.
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부동산거래신고 등에 관한 법률 개정안 시행지난 3월 13일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안이 시행되면서, 이날 이후부터 조정대상지역에서 3억 이상 주택을 거래하려면 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 또 서울 등 투기과열지구에서 9억이 넘는 주택거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 내야 합니다. 이번 시행령 개정은 지난해 발표된 12.16부동산 대책의 후속 조치의 일환으로 추진됐으며 투명하고 공정한 거래질서 확립을 위해 시행된 이번 개정안은 자금조달계획서의 제출대상 지역확대, 증빙자료 제출, 신고항목 구체화 등의 세가지 내용을 골자로 하고 있습니다. 이번 개정안은 자금조달계획서 신고항목도 구체화 되었습니다. 증여나 상속을 받은 경우 기존에는 액수만 기재하도록 했지만 바뀐 계획서에는 부부나 직계존비속 등 누구에게 받았는지도 상세히 밝혀야 합니다. 주택 대금을 어떻게 지급할지도 자세히 적어야 합니다. 자금조달계획서에 ‘조달자금 지급 방식란이 신설돼 계좌이체나 보증금.대출승계, 현금 지급 등으로 밝혀야 합니다. 이처럼 편법증여나 대출 규제 위반 등 위법행위 발생 가능성이 높은 항목에 대해 자금제공자의 관계 등 구체적인 사항과 조달자금 지급수단 등을 명시토록 함으로써 이상 거래에 대한 신속한 대응과 선제적 조사가 이루어질 수 있도록 하였습니다. 이상 환절기에 건강 유의하시고 행복한 주말 보내세요.
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(부동산상식) 건물을 사고팔 때 확인할 서류는 어떤 것이 있을까요?건축물에 대하여 상태 구조를 확인할 수 있는 공적 장부는 건축물대장 과 건축물 현황도입니다. 그중 건축물의 소재, 지 번, 면적, 사용 용도를 확인할 수 있는 공적 장 부는 건축물 대장입니다. 그리고 건축물 현황도라 함은 배치도[대지의 경 계, 대지의 조경면적, 건 축법 제43조에 따른 공 개 공지 또는 공개공간, 건축선, 건축물의 배치현 황, 대지 안 옥외주차 현 황, 대지에 직접 접한 도 로를 포함한 도면을 말한 다], 각 층 평면도 또는 단위세대평면도(각 층 또 는 단위세대까지 상·하수 도 및 도시가스 배관의 인입현황을 포함한 도면 을 말한다)등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하 는 도면을 말합니다. 건축물 현황도는 건축 물의 설계도면의 일부인 데, 건축물이 몇 층으로 이루어졌는지 여부, 주택 의 경우 방이 몇 개인지 여부,그 건축물에 위반건 축물이 있는지 여부 등을 확인할 수 있는 근거자료 가 됩니다. 특히 다세대주택이나 연립주택, 아파트등 공동 주택의 경우 동·호수를 특정할 때에는 반드시 건 축물 현황도의 확인이 필 요합니다. 그런데 건축물 현황도 중 평면도 및 단 위세대별 평면도는 건축 물대장과는 달리 모든 사 람에게 발급되는 문서가 아니고 건축물 소유자의 동의를 얻거나 건축물 소 유자의 배우자와 직계존 비속, 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계, 시공 또 는 중개 등을 의뢰한 증 빙서류가 있는 경우, 임 차인 등이 신청하는 경 우에 발급받을 수 있습니 다. 이상 건축물을 파악할 수 있는 공적 장부에 대 해서 알아보았습니다. 건강유의하시고 행복한 하루 보내세요.
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토지 사고팔 때 확인할 서류는 어떤 것이 있을까요?권리관계는 “등기부등본” 사실관계는 “토지대장”,”건축물대장” 우리나라 법제에서 토지나 건물의 사실적 사항에 관한 것은 토지대장이나 건축물대장에 기재되어 있습니다. 이러한 대장은 행정기관에서 관리하고 있으며 부동산 권리관계를 나타내는 등기부등본은 법원에서 관리하도록 하고 있습니다. 이러한 대장이나 등기부등본이 부동산에 관한 대표적인 공적장부라고 할 수 있습니다. 그런데 이렇게 이원화해서 관리하다 보니 권리관계를 나타내는 등기부와 사실적 사항을 나타내는 대장 사이에 차이가 생기는 경우가 많습니다. 그래서 부동산의 물적 사항 내지 동일성에 관한 사항에 관해서는 부동산등기부가 대장의 기재에 따르게 되고 권리 그 자체의 변동에 관해서는 대장이 등기부의 기재를 따르도록 되어 있습니다. 따라서 부동산 매매를 할 때에는 대장과 등기부를 충실히 살펴보아야 합니다. 다음으로 토지를 확인할 수 있는 공부를 살펴보겠습니다. 토지의 상태를 확인할 수 있는 자료는 지적공부인데 지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지 연명이 부, 대지권 등록부, 지적도, 임야도 및 경계점 좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면을 말합니다. 토지는 형상과 면적, 이용 제한 등이 거래할 때 가장 중요한 요소라 할 수 있는데, 토지의 형상에 대하여 확인할 수 있는 공적장부는 지적도이고 그 소재, 지번, 지목, 면적을 확인할 수 있는 공적장부는 토지대장이며 토지의 이용 제한 등을 확인할 수 있는 공적장부는 토지이용계획확인원입니다. 따라서 토지에 대한 공적장부는 모든 국민이 발급받을 수 있기에 꼭 발급받아서 확인해야 합니다. 조금 귀찮다고 확인 안 하면 안 되겠죠? 이상 토지 구입 시 필요 서류에 대해서 알아보았습니다.
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(부동산상식)상가권리금 분쟁을 대비하기 위해서상가 권리금에 관련해서 임대인과 임차인간의 분쟁이 종종 발생하게 됩니다. 이럴 때를 대비해서 정부는 상가건물 임대차 권리금 표준계약서를 마련하여 배포하고 있습니다. 정부가 제시하는 임대차 권리금 표준계약서는 의무사용은 아닙니다. 하지만 표준계약서를 사용하면 권리금계약의 내용을 확인하고 권리와 의무관계를 명확히 할 수 있기에 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리금 계약은 유무형의 시설 또는 영업권 등에 관한 계약이기 때문에 필히 임대차 계약과는 별도로 작성하여야 합니다. 표준계약서에는 권리금액, 임차인의 임대차계약현황, 권리금의 대가로 이전되어야 할 대상의 범위를 특정하여 기재하도록 되어있으며 권리금 수수에 따르는 임차인과 신규임차인의 의무사항이 계약내용으로 기재됩니다. 권리금 계약은 개인 간의 사적 거래이기 때문에 당사자의 합의 내용이 무엇보다 중요합니다. 따라서 당사자 합의에 따라 표준계약서의 계약내용을 수정 또는 보완하여 사용할 수 있습니다. 일반적으로 기존 임차인과 신규 임차인이 권리금계약을 먼저 체결한 후에 권리금 잔금 기일에 맞춰 기존 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선하고 신규 임차인과 임대인이 임대차 계약을 체결합니다. 그러나 권리금 계약은 임대차계약을 전제로 하기 때문에 권리금 계약을 체결할 때에는 임대인에게 임대차 계약조건을 미리 확인한 후에 체결하는 것이 안전합니다. 또한 권리금 표준계약서는 권리금 계약에 필요한 기본적인 사항만을 제시하고 있기에 당사자는 이 계약서와 다르게도 약정할 수 있습니다. 이번 시간에는 상가건물 권리금 표준계약서에 대해 알아보았습니다. 스마트 공인중개사 대표 박성환 ☎010-9000-5802
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주택임대 사업자등록을 해야 하나요?2020년부터 주택임대사업자 등록이 의무화되면서 올해 1월 세무서에서는 주택임대소득 신고대상자를 대상으로 사업자등록안내문을 일괄 발송했습니다. 이에 많은 분들이 주택임대사업자등록을 해야 하는지 문의가 많아 이에 대해 알아보겠습니다. 부동산을 임대하면 임대사업자로 분류됩니다. 임대사업은 두가지로 분류됩니다. 상가 임대와 주택임대로 나눌 수 있습니다. 먼저 상가 또는 사무실을 임대하는 경우에는 부가가치세법상 사업자등록의무가 있고 미등록시 각종 불이익을 주고 있습니다. 특히 임차인이 세무서에 사업자등록을 하는 과정에서 임대내역을 신고하게 되어 있으므로 반드시 사업자등록을 하여야 합니다. 반면 주택임대의 경우 부가가치세가 면세되므로 부가가치세법이 아닌 소득세법에서 면세사업자등록을 규정하고 있고 2020년부터는 주택임대소득 과세 대상 임대업자가 사업자등록을 하지 않는 경우 면세사업자 미등록에 관한 가산세(면세 공급가액의 0.2%)가 부과되므로 올해부터는 임대사업개시일로부터 20일 이내에 반드시 사업자등록을 하여야 하는 것입니다. 이때 혼동할 수 있는 부분이 지자체에 등록하는 주택임대등록과 세무서에 등록하는 사업자 등록입니다. 주택 임대를 하게 되면 세무서에 사업자등록신청은 의무에 해당하고 지자체에 주택 임대등록 하는 것은 각종 세금감면혜택을 받을 목적으로 임대인이 절세 유불리를 판단하여 등록하는 것이지 의무사항은 아닙니다. 이상 주택임대사업에 대해 간략히 알아보았습니다. 다음시간에는 주택임대소득 과세에 대해 알아보겠습니다.